政策收购二手房全面铺开"老破小"或迎"暖春"

2026年以来，上海浦东新区、静安区和徐汇区收购二手住房用于保障性租赁住房项目的举措，激起了对二手房市场重要性的重新认识。官方下场收储二手房，打通市民"卖旧买新"的置换堵点，被视为房地产业转身的关键信号。

"老破小"迎来政策利好

近日，上海市正式启动了首批收购二手住房用于保障性租赁住房的工作，试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区，由各区公租房公司作为收购主体，中国建设银行提供金融支持。

根据规定的收购标准，此次上海收购二手房的对象主要是核心地段的"老破小"房源。详细来看，浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源；静安区则侧重于总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先面向有置换本区商品房意愿的产权人；徐汇区明确通过区保障性住房公司市场化收购存量小户型二手住房。

放眼全国，上海的试点措施并非个例。记者了解到，在住房"以旧换新"政策落地探索中，地方收购二手房的举措正在全面铺开。2月以来，全国多地密集跟进。福建省住建厅发布意见，鼓励各类主体市场化收购二手房，指定国企作为收购主体；济南起步区推出"全款收旧房"政策，计划分批次组织1000套住房"以旧换新"；杭州富阳区启动试点，由区属国企乐居集团收购200套二手房，用于保租房。

打通楼市置换链条

房地产行业深度调整大背景下，新房去化承压，二手房流通遇阻，楼市"卖旧买新"链条梗阻不畅。近期，多地加码住房"以旧换新"，地方政府、国资平台直接收购二手房，为增强房源流动性提供了政策背书。

中经传媒智库专家、中国城市发展研究院投资部副主任袁帅表示，当前存量收储转向收购二手房，一方面是因为传统保租房供给多集中于郊区，难以匹配新市民的职住平衡需求，收购核心地段的"老破小"能快速填补核心区域保租房供给缺口。

同时，"老破小"在市场下行期成为流动性死角，大量挂牌却难以成交，直接拖累片区房价，并加剧了市场观望情绪，官方收购可打破这一负向循环，稳定市场预期。赵秀池认为，官方收购低总价房源，最直接的影响是消化部分过剩的二手房存量，缓解业主降价抛售的压力，稳定片区房价预期。